hesaplayıcı
Menü

Kira Geliri Vergisi Hesaplama

Yazar: Hesaplayıcı

Kira geliri vergisi hesaplama aracı, bir yılda tahsil ettiğiniz konut ve iş yeri kirasının gelir vergisini bulur. Konut istisnasını, beyan sınırlarını, götürü veya gerçek gideri ve gelir vergisi tarifesini o yılın tutarlarıyla uygular. Kiracının kestiği stopajı vergiden düşer ve beyanname gerekip gerekmediğini söyler.

Beyanname ertesi yılın Mart ayında verilir: 2025 kirası Mart 2026’da.

Yıl içinde tahsil edilen brüt kira, bütün konutlar toplamı. Hisseli konutta yalnız kendi payınız.

Kiracının gelir vergisi stopajı kestiği iş yeri ve diğer kiraların yıllık brüt tutarı.

Götürü gider belge istemez: istisna düşüldükten sonra kalan kiranın %15’i gider sayılır (2016’ya kadar %25). Gerçek giderde belgeli giderler düşülür; bundan fazlaysa daha az vergi verir.

Diğer seçeneklerStopajsız kira, Diğer brüt gelirler, Ticari, zirai veya serbest meslek kazancı beyan ediyor musunuz?

Stopaj ve istisna uygulanmayan kira: örneğin basit usuldeki esnafa veya bir kişiye kiralanan iş yeri.

Yılın brüt ücret, faiz, kâr payı ve diğer gelirleri; beyan edilsin edilmesin. Konut istisnasının gelir sınırı için sayılır.

Örnek hesaplama: 2025’te 360.000 TL konut kirası, götürü gider

Ödenecek gelir vergisi

45.310,00 TL

Hesaplanan gelir vergisi
45.310,00 TL
Mahsup edilen stopaj
0,00 TL
İade alınacak vergi
0,00 TL
Vergi matrahı
266.050,00 TL
Beyan edilen kira (brüt)
360.000,00 TL
Konut kira istisnası
47.000,00 TL
İndirilen gider
46.950,00 TL
Gider fazlası (sonraki yıllara)
0,00 TL

Veri dönemi: 1 Ocak 2025 tarihinden geçerli değerler.

Adım adım hesaplama

  1. gelir toplamı = konut kirası + stopajlı kira + stopajsız kira + diğer gelirler

    gelir toplamı = 360.000,00 + 0,00 + 0,00 + 0,00 (sınır 1.200.000,00) = 360.000,00 TL

  2. Konut kira istisnası

    istisna = min(konut kirası, istisna tutarı)

    istisna = min(360.000,00, 47.000,00) = 47.000,00 TL

  3. Beyan edilen kira (brüt)

    beyan edilen kira = konut kirası + stopajlı kira + stopajsız kira

    beyan edilen kira = 360.000,00 + 0,00 + 0,00 = 360.000,00 TL

  4. İndirilen gider

    gider = (beyan edilen kira − istisna) × %15

    gider = 313.000,00 × %15 = 46.950,00 TL

  5. Vergi matrahı

    matrah = beyan edilen kira − istisna − gider

    matrah = 360.000,00 − 47.000,00 − 46.950,00 = 266.050,00 TL

  6. Hesaplanan gelir vergisi

    gelir vergisi = Σ dilim

    gelir vergisi = 158.000,00 × %15 + 108.050,00 × %20 = 45.310,00 TL

tax.rental-income.tr

Nasıl kullanılır?

  1. Kiranın elde edildiği yıl listesinden yılı seçin. 2025 kirası Mart 2026’da beyan edilir.
  2. Yıllık konut kira geliri alanına yıl içinde tahsil ettiğiniz brüt konut kirasını girin. Hisseli konutta yalnız kendi payınızı girin.
  3. Stopajlı iş yeri kirası alanına kiracının stopaj kestiği kiraların yıllık brüt tutarını girin.
  4. Gider yöntemi alanında götürü gideri ya da gerçek gideri seçin. Gerçek giderde yıllık belgeli giderleri girin.
  5. Stopajsız kira, diğer brüt gelirler ve ticari veya serbest meslek kazancı Diğer seçenekler altındadır. Diğer gelirleriniz konut istisnasını etkileyebilir; varsa girin.
  6. Hesapla düğmesine basın.

Formül

  • İstisna = min(konut kirası; yılın istisna tutarı): konut kirası istisnayı aşmıyorsa beyan edilmez.
  • Beyan sınırına sayılan = stopajlı kira + (konut kirası − istisna) + beyan edilen stopajsız kira: tarifenin ikinci dilim tutarını aşarsa stopajlı kira beyana girer.
  • Götürü gider = (beyan edilen kira − istisna) × %15
  • Gerçek gider = giderler × (beyan edilen kira − istisna) / brüt kiralar toplamı
  • Matrah = beyan edilen kira − istisna − gider
  • Ödenecek vergi = tarife(matrah) − stopajlı kira × %20

İstisna tutarı konut kira geliri istisnasıdır; 1 Ocak 2026 ile başlayan yıl için 58.000,00 TL, stopajsız kirada beyan sınırı 22.000,00 TL’dir. 2005’ten bu yana bütün yıllar yıllara göre konut kira geliri istisnası sayfasındadır. Tarife, ücret dışı gelirlerin gelir vergisi tarifesidir (GVK md. 103). Stopaj oranı 2007’den beri %20’dir; 2005 ve 2006’da %22’ydi. Götürü gider 2016’ya kadar %25’ti.

Örnek hesaplama

GİB’in 2026 rehberindeki örnek: 2025’te 432.000 TL konut kirası ve 720.000 TL stopajlı iş yeri kirası, başka gelir yok, götürü gider.

  1. İstisna: 47.000 TL. Beyan sınırına sayılan: 720.000 + 385.000 = 1.105.000 TL, 330.000 TL’yi aşar; iş yeri kirası da beyan edilir.
  2. Götürü gider: 1.105.000 × %15 = 165.750 TL. Matrah: 939.250 TL.
  3. 2025 tarifesiyle gelir vergisi 233.737,50 TL’dir. Kesilen stopaj 720.000 × %20 = 144.000 TL düşülür: ödenecek vergi 89.737,50 TL.

Sayfadaki ilk örnek, yalnız 360.000 TL konut kirası olan birinin 2025 vergisini adım adım gösterir.

Sınırlar

Araç yalnız kira gelirinin vergisini hesaplar. Beyannamede serbest meslek kazancı veya birden çok işverenden ücret gibi başka gelir varsa tarife toplam matraha uygulanır. Bu durumda toplam matrahı gelir vergisi aracına girin. Beyan sınırı için araç yalnız kiraları sayar; beyan edilen ticari ve serbest meslek kazancı da bu toplama girer.

Sigorta primi, eğitim ve sağlık harcaması ve bağış indirimleri, geçmiş yıl zararları ve beyanname damga vergisi hesaba katılmaz. Gerçek gider yönteminde araç giderleri beyana giren kiranın brüt kiralar içindeki payıyla orantılar. 2025’ten beri konut kredisi faizi gider yazılamaz (7566 sayılı Kanun). Kiracının konut kirasından stopaj kestiği durumlar hesaplanmaz. Tutarlar kuruşa yuvarlanır; araçta 2005’ten bugüne her yılın tutarları vardır.

Sık Sorulan Sorular

Konut kira geliri istisnası ne kadar?

1 Ocak 2026 ile başlayan yıl için 58.000,00 TL'dir. Yıllık konut kiranız bu tutarı aşmıyorsa beyanname vermezsiniz. Aşarsa kiranın tamamını beyan eder, istisnayı düşersiniz.

İş yeri kirası için beyanname verir miyim?

Kiracı stopaj kestiyse, bu kira konut kirasının istisnayı aşan kısmıyla birlikte gelir vergisi tarifesinin ikinci dilim tutarını aşmıyorsa beyan edilmez. Aşarsa beyan edilir ve kesilen stopaj hesaplanan vergiden düşülür.

Götürü gider mi, gerçek gider mi seçmeliyim?

Götürü gider, istisna sonrası kiranın %15’idir ve belge istemez. Belgeli giderleriniz bundan fazlaysa gerçek gider daha az vergi verir. İkisini araçta deneyip karşılaştırın; götürü gideri seçen iki yıl geçmeden gerçek gidere dönemez.

Kimler konut istisnasından yararlanamaz?

Ticari, zirai veya serbest meslek kazancını beyan edenler. 2013’ten beri, konut kirası istisnayı aşan ve ücret, faiz, kira gibi brüt gelirlerinin toplamı ücret tarifesinin üçüncü dilim tutarını aşanlar da yararlanamaz. Kirayı süresinde beyan etmeyen de istisnayı kaybeder.

Hesaplama kuralları

  • Konut kirası istisna tutarını aşmıyorsa beyan edilmez. Aşarsa kiranın tamamı beyan edilir ve istisna düşülür. Ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan edenler istisnadan yararlanamaz. 2013’ten beri, konut kirası istisnayı aşan ve ücret, faiz, kira gibi gelirlerinin brüt toplamı ücret tarifesinin üçüncü dilim tutarını aşanlar da yararlanamaz (GVK md. 21).
  • Stopajlı iş yeri kirası, konut kirasının istisnayı aşan kısmı ve beyan edilen stopajsız kirayla birlikte tarifenin ikinci dilim tutarını aşmazsa beyan edilmez; kesilen stopaj nihai vergidir. Stopajsız kira yılın sınırını aşarsa tamamı beyan edilir (GVK md. 86). Sınır toplamına beyan edilen ticari ve serbest meslek kazancı da girer; araç yalnız kiraları sayar.
  • Götürü gider, istisna düşüldükten sonra kalan kiranın %15’idir (2016’ya kadar %25). Gerçek giderin istisnaya düşen kısmı indirilemez; araç giderleri beyana giren kiranın brüt kiralar içindeki payıyla da orantılar. 2025’ten beri konut kredisi faizi gider yazılamaz (7566 sayılı Kanun). Gider yöntemi bütün taşınmazlar için birlikte seçilir; götürü gideri seçen iki yıl geçmeden gerçek gidere dönemez.
  • Vergi yalnız kira geliri için hesaplanır. Beyannamede başka gelir (serbest meslek kazancı, birden çok işverenden ücret gibi) varsa vergi toplam matraha uygulanır; o durumda gelir vergisi aracını kullanın. İndirimler (sigorta primi, eğitim ve sağlık harcaması, bağış), geçmiş yıl zararı ve beyanname damga vergisi hesaba katılmaz.
  • Stopaj oranı 2007’den beri %20’dir (2005–2006: %22). Kira yıl içinde tahsil edildiği yılın geliridir. Beyanname ertesi yılın 1–31 Mart günlerinde verilir; vergi Mart ve Temmuz’da iki eşit taksitte ödenir. Konut kirasını süresinde beyan etmeyen istisnayı kaybeder. Tutarlar kuruşa yuvarlanır.
Kaynaklar (5)

Terimler

Haberler

İlgili veriler

Konu