Kira Geliri Vergisi Nasıl Hesaplanır?

Formül

Matrah = (yıllık kira − konut istisnası) − gider

Götürü gider = (yıllık kira − konut istisnası) × %15

Ödenecek vergi = Σ (dilimdeki tutar × dilimin oranı) − kesilen stopaj

• Yıllık kira: takvim yılında tahsil edilen brüt kira; konut ve işyeri kirası birlikte
• Konut istisnası: yalnızca konut kirasından düşülür; 2025 gelirleri için 47.000 TL, 2026 gelirleri için 58.000 TL
• Gider: götürü gider (%15) ya da belgeli gerçek gider; gerçek giderin istisnaya düşen kısmı indirilemez
• Σ: gelir vergisi tarifesinin dilim dilim uygulanması (GVK md. 103)
• Kesilen stopaj: işyeri kirasından kiracının yıl içinde kestiği %20

Kira geliri vergisi hesaplama aracı bütün adımları, beyan sınırları ve stopaj mahsubuyla birlikte yapar. Gelir vergisi hesaplama aracı ise yalnızca girdiğiniz matraha tarifeyi uygular.

Adım adım örnek

2025 yılında aylık 30.000 TL’den yıllık 360.000 TL konut kirası, başka gelir yok, götürü gider yöntemi. Beyanname Mart 2026’da verilir:

1. İstisnayı düşün: 360.000 − 47.000 = 313.000 TL.
2. Götürü gideri bulun: 313.000 × %15 = 46.950 TL.
3. Matrahı bulun: 313.000 − 46.950 = 266.050 TL.
4. 2025 tarifesini uygulayın (ücret dışı gelir): 158.000 × %15 = 23.700 TL ve 108.050 × %20 = 21.610 TL.
5. Topla: 23.700 + 21.610 = 45.310 TL gelir vergisi.

Konut kirasından stopaj kesilmediği için 45.310 TL’nin tamamı ödenir. Vergi Mart ve Temmuz 2026’da iki eşit taksitle ödenir: birinci taksit 31 Mart 2026’ya, ikinci taksit 31 Temmuz 2026’ya kadar. Beyanname için ayrıca maktu damga vergisi ödenir; GİB rehberindeki örneklerde bu tutar 1.189,50 TL’dir.

İşyeri kirası ve stopaj mahsubu

GİB’in 2026 rehberindeki örnekte bir kişi, 2025’te 432.000 TL konut kirası ve aylık brüt 60.000 TL’den 720.000 TL işyeri kirası elde eder. Başka geliri yoktur ve götürü gideri seçer:

1. İstisna yalnızca konut kirasından düşülür: (432.000 − 47.000) + 720.000 = 1.105.000 TL.
2. Götürü gider 1.105.000 × %15 = 165.750 TL, matrah 939.250 TL’dir.
3. 2025 tarifesiyle gelir vergisi 233.737,50 TL’dir.
4. İşyeri kiracısının yıl içinde kestiği stopaj (720.000 × %20 = 144.000 TL) düşülür: ödenecek gelir vergisi 89.737,50 TL’dir. Kira geliri vergisi hesaplama aracı aynı sonucu verir.

2025 ve 2026 tutarları ve kurallar

GİB rehberine göre:

2005’ten bu yana bütün yıllar yıllara göre konut kira geliri istisnası sayfasındadır.

• Konut kirası istisna tutarını aşmıyorsa ve beyana tabi başka geliriniz yoksa beyanname vermezsiniz.
• Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyannameyle bildirmek zorunda olanlar istisnadan yararlanamaz (GVK md. 21). İstisna haddinin üzerinde konut kirası elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayrisafi tutarları toplamı ücret tarifesinin üçüncü dilimindeki tutarı aşanlar da yararlanamaz. Bu tutar 2026 gelirleri için 1.500.000 TL, 2025 gelirleri için 1.200.000 TL’dir (332 ve 329 seri no.lu Gelir Vergisi Genel Tebliğleri). 2026 konut istisnası 58.000 TL’dir.
• Konut kirasını süresinde beyan etmeyen veya eksik beyan eden, istisnayı kaybeder.
• Gider yöntemi bütün taşınmazlar için birlikte seçilir. Götürü gideri seçen iki yıl geçmeden gerçek gidere dönemez.
• 2025 kira gelirinin beyannamesi 1–31 Mart 2026 arasında verilir.